レオパレス21(8848)の株価が下げ止まりません。


株価急落の発端となったのは、建築基準法に違反の疑いある物件
が新たに1324棟確認されたというIR発表。


改修工事の実施や、入居者への転居要請の費用など数百億円単位
で発生する恐れから、翌日以降3日連続ストップ安となりました。


同社はこの問題が発覚する以前にも、防火壁がない物件をスクー
プされたり、サブリース契約を巡るトラブルも各地で発生してい
ました。



(サブリースとは、オーナーから賃貸建物を一括して借り受け、
入居者探しなどの業務を代理で請け負うこと。

その代わり、サブリース会社が手数料を受け取るため直接業務を
するより、家賃収入は減ります。)


同社はサブリース契約で家賃を保証する制度が主体のため、空室
が増えても支払いが発生し続けます。


その期間、何と30年!(10年目以降は契約条件が非常に厳しくな
るという話しもありますが・・・)


この悪材料により、莫大な修繕費が発生することはもちろん、ブ
ランド価値失墜によりレオパレスの物件が敬遠されることが容易
に想像できます。


また、この悪材料発表ですべて解決できたのか?という疑問も残
ります。不信感が拭えません。


その一方、株価は昨年の高値1000円から約5分の1、200円台まで
急落が続いています。


英運用会社オディ・アセット・マネジメントがレオパレス21株を
11%まで買い増ししたことも判明。


ストップ安が続いた局面でも買い増しするなど、積極的な買いを
実践しているファンドもあるようです。


一般投資家は、これをチャンスと捉えるべきでしょうか?


結論を先に述べますが、避けるべき銘柄と判断しています。


その理由ですが、悪材料には一時的な悪材料と恒久的な悪材料が
あります。


一時的な悪材料は、その年度、あるいは一回限りの悪材料であり、
本業とは関係ない悪材料のこと。


恒久的な悪材料とは、本業に直結する悪材料であり、半永久的に
負の側面を背負い続ける悪材料です。


レオパレス21の場合は後者に該当します。


修繕費および引っ越し費用は利益剰余金やファイナンスで賄うこ
とができたとしても、新規のアパート建設請負数は激減するでしょう。


大東建託(1878)や東建コーポレーション(1766)など、同業者
は多数います。


また、レオパレス21の物件は誰も住もうとしません。賃貸住宅は
1度済むと数年~10年以上も住み続けます。


粗悪というレッテルを張られた物件に、誰がわざわざ住むでしょうか?


当然ながら家賃の引き下げとなり、サブリースを請け負う同社は
大幅な下方修正が必至となるでしょう。


最悪、存続できないかもしれません。


そもそも、このような不正に走る会社の共通項として、発覚以前
から儲かっていない。他社との競争に負けている。


それを無理に挽回するため、もっとストレートに言えば、無理に
黒字にするため、不正に走るのです。


有利子負債が多い会社、赤字体質企業には絶対投資してはなりません。


短期売買のスタンスならまだしも、長期保有の場合、絶対に避け
るべき会社です。


もし、投資をするとしたら「上場廃止のリスクがなくなってから」
でも遅くはありません。